Obras Menores y Obras Mayores. Proyectos y Documentación

En muchas ocasiones, cuando vamos a realizar una obra de nuestra vivienda o local, nos surgen dudas acerca de si se trata de una obra menor o una obra mayor.

En esta entrada os explicamos qué diferencias existen entre ambas.

OBRA MENOR

Una obra menor es aquella obra en la que los elementos estructurales no van a ser modificados en ningún caso.

De cara al Ayuntamiento (en concreto en el de Donostia), se pueden solicitar dos tipos de licencias de obras menores:

• Licencia de obra menor exprés en vivienda: Se considera obra menor exprés aquella que no necesita proyecto técnico, por estimar que, en función de su naturaleza o entidad, tiene una incidencia mínima en el entorno urbanístico.

En ese caso habría que presentar la siguiente documentación:

• Memoria descriptiva y justificativa de las obras a realizar
• Planos acotados a escala 1:50 (del estado actual y del estado reformado) de la planta de la vivienda y un plano en sección de la misma, con indicación de las superficies y usos de las distintas dependencias que componen la vivienda o local.
• Presupuesto completo y detallado de las obras, redactado por la empresa contratista de las mismas o por persona técnica competente.
• Fotografía en color si se trata de alguno de estos casos:
  • Sustitución de la carpintería o herrería de la fachada: fotografías con las ventanas cerradas y las persianas abiertas
  • Reparación o renovación de la cubierta del edificio: fotografía de la cubierta
• Licencia de obra menor en edificios residenciales: Siempre y cuando se deseen realizar los siguientes tipos de obras:
• Rehabilitación de fachada
• Rehabilitación de cubierta
• Instalación de ascensor
• Supresión de barreras arquitectónicas en portal, ampliación de recorrido.
• Sustitución carpintería en fachadas catalogadas
• Reformas integrales de vivienda o cambio de ubicación de las zonas húmedas.

En ese caso habría que presentar la siguiente documentación:

• Proyecto Técnico a nivel de ejecución redactado por personal técnico competente y dirección facultativa, consistente en:
  • Memoria descriptiva de las obras

1.1 Normativa de aplicación

1.2 Pliego de condiciones

1.3 Estudio básico de Seguridad y Salud

1.4 Estudio de gestión de Residuos de Construcción y Demolición (RCD)

1.5 Control de calidad

1.6 Fotografías.

• Planos: Planos detallados del proyecto tantos como sean necesarios.
• Otros documentos

3.1 Presupuesto detallado de las obras, redactado por la persona contratista de las mismas o por el/la técnico/a competente, si la naturalesza de la obra lo requiere.

3.2 Plan de Gestión de Residuos de Construcción y Demolición (RCD), firmado por contratista, persona promotora y dirección de obra. en caso de carecer de contratista, compromiso de aportación del mismo antes del inicio de las obras, firmado por la persona promotora.

Para que nos resulte más claro, os ponemos varios ejemplos de obra menor:

• Desplazar un tabique: hay que tener en cuenta que un tabique es un elemento distribuidor y no un elemento constructivo estructural.
• Variar la dimensión de una habitación (generalmente moviendo un tabique de lugar).
• Pintar la vivienda: en ese caso no sería necesario ni siquiera solicitar una licencia de obra menor exprés.
• Alicatar un baño.
• Colocar un suelo nuevo.

 

OBRA MAYOR

Una obra mayor tiene lugar cuando en la obra existe una afectación de cualquier elemento estructural.

De cara al Ayuntamiento, las licencias de obra mayor son las sujetas a:

• Obras nuevas
• Ampliaciones y/o modificaciones con variación de superficies o volúmenes
• Demolición
• Legalización
• Reforma
• Cambios de uso de locales a vivienda
• Divisiones de vivienda

Además de estás, podría existir algún otro tipo de actuación que se catalogara como obra mayor y que no estuviera contemplada en los apartados anteriores.

En ese caso habría que presentar la siguiente documentación:

• Proyecto con los documentos firmados.
• Cuestionario cumplimentado de estadística de edificación y vivienda del Gobierno Vasco.
• Si la solicitud se hace por representante, documento que acredite la representación.
• Otra documentación que considere conveniente.

En el caso de Obra de nueva planta, además:

• Impreso de solicitud de tira de cuerdas
• Planos visados donde se acotarán las dimensiones de la planta baja de la construcción y se reflejarán las distancias a linderos, carreteras y otros puntos fijos existentes. Estos planos deben llevar la carátula oficial.

Para que nos resulte más claro, os ponemos varios ejemplos de obra mayor:

• Realizar una reforma integral o parcial del edificio siempre y cuando la estructura se vea afectada.
• Modificar huecos de fachada: se trata de un elemento exterior del edificio y todo lo que afecte a fachada es una obra mayor.
• Alteración de elementos comunes del edificio.
• Abrir hueco en un muro de carga con el fin de conectar dos habitaciones interiores: un muro de carga es un elemento estructural y por tanto se considera obra mayor.

Cada ayuntamiento, además, podrá disponer de una normativa específica que habrá que analizar en cada caso, en función de las obras/reformas que se quieran realizar.

 

 

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NUESTRO CONSEJO: Si has pensado realizar una reforma, primero tendrás que conocer si lo que pretendes realizar será considerado como obra menor u obra mayor. Para ello, puedes dirigirte al Ayuntamiento correspondiente, o contactar con un técnico competente que vaya a realizar el proyecto de obra y que genere la documentación solicitada por parte del ayuntamiento. Realizamos proyectos de obras menores y mayores. Consúltanos sin compromiso.